SECTOR INMOBILIARIO EN 2026
Los diez principales problemas que lo afectan
Texto: The Counselors of Real Estate
Imagen Portada: Jason Goh / Pixabay
La organización Counselors of Real Estate® y sus 1000 asesores inmobiliarios acreditados han identificado los problemas actuales y emergentes que se prevé que tendrán el mayor impacto en todos los sectores inmobiliarios. Los Diez Principales Problemas que Afectan al Sector Inmobiliario® se determinan mediante encuestas, debates y discusiones entre sus miembros. El ritmo de cambio en el sector es vertiginoso y, dado que muchos de los problemas están interrelacionados, los factores comunes son las personas, los bienes inmuebles, la tecnología y el dinero.
Número 1
Política fiscal y monetaria
Experto en la materia: Mark Levine, Ph.D., LLM, CRE®, Profesor, Universidad de Denver
Déficits, deuda y un delicado equilibrio: la economía y el sector inmobiliario comercial se mantienen resilientes.
En agosto, Estados Unidos alcanzó un nuevo hito al superar los 37 billones de dólares de deuda nacional. Esta cifra asombrosa subraya la necesidad imperiosa de frenar el creciente endeudamiento del país.
A pesar de la enorme deuda —incluido un déficit proyectado de 1,9 billones de dólares para el año fiscal 2025—, la situación no es tan grave como parece. La economía ha demostrado ser bastante resistente. El empleo, el gasto de los consumidores y la inflación, hasta el momento, se mantienen estables ante posibles obstáculos, desde la inteligencia artificial hasta la incertidumbre arancelaria. A pesar de la volatilidad, el mercado bursátil también ha seguido registrando ganancias.
El panorama para el sector inmobiliario comercial es más complejo, con desafíos y oportunidades según la perspectiva. Si bien el crecimiento puede estar desacelerándose, los fundamentos se mantienen sólidos en la mayoría de los sectores. Algunos segmentos del mercado inmobiliario atraviesan dificultades, como el mercado de viviendas en venta, las oficinas de categoría B y C, y los préstamos con vencimiento que son difíciles de refinanciar.
Aciertos y errores de las políticas
En materia de política fiscal, la Ley «One Big Beautiful Bill» prorrogó algunas de las reducciones de impuestos de la Ley de Recortes Fiscales y Empleos de 2017 y creó nuevas reducciones fiscales para los consumidores estadounidenses de clase media. La ausencia de cambios en los tipos impositivos sobre las ganancias de capital, la reintroducción de la depreciación acelerada y la ampliación del programa LIHTC son algunas de las medidas positivas para el sector inmobiliario comercial y residencial.
En materia de política monetaria, la pausa de la Reserva Federal en los recortes de tipos de interés durante gran parte de 2025 ha resultado especialmente frustrante para el sector inmobiliario comercial, el mercado de la vivienda y el déficit federal. Si bien predecir la evolución de los tipos de interés nunca es fácil, parece probable que la Reserva Federal tome medidas para reducir el tipo de interés de los fondos federales, con recortes que podrían comenzar en el último trimestre de 2025 y continuar en 2026. La velocidad a la que esto ocurra, así como quién sustituirá a Jerome Powell como nuevo presidente de la Reserva Federal, siguen siendo grandes incógnitas.
Conclusión clave: Hay mucho riesgo en juego.
En resumen, a pesar de todo, la situación es favorable. Se pueden destacar varios aspectos positivos de la economía, como las empresas que han anunciado inversiones multimillonarias en Estados Unidos para relocalizar la producción. Los ingresos provenientes de los aranceles también contribuirán a reducir el déficit. Sin embargo, esto no significa que no debamos actuar con cautela.
El riesgo sigue siendo elevado, con múltiples factores que podrían alterar el rumbo actual, desde conflictos geopolíticos hasta la disrupción causada por nuevas tecnologías. La IA es un tema con dos caras. Por un lado, tiene el potencial de impactar negativamente en el empleo. Por otro lado, está generando miles de millones de dólares en nuevas inversiones en tecnología y un aumento de la productividad. Esto también generará empleos en muchos sectores.
Una de las lecciones que nos ha enseñado la historia es que la economía es bastante resistente a los pequeños desafíos. Son los grandes acontecimientos imprevistos los que pueden desestabilizarla, y sabemos que se avecinan grandes problemas. Debemos abordar la deuda nacional de 37 billones de dólares, y las elecciones de mitad de mandato de 2026, que están a la vuelta de la esquina, podrían cambiar el equilibrio de poder en Washington.
Los problemas cambiarios, como el de las stablecoins, representan otra incertidumbre que afectará a nuestra economía. China está expandiendo su economía y aspira a competir con Estados Unidos como la mayor economía del mundo. Sin embargo, por el momento, parece que Estados Unidos avanza en la dirección correcta para mejorar su economía, y el sector inmobiliario desempeñará un papel fundamental en esta fórmula de crecimiento y estabilidad.
Número 2
Riesgo de cartera
Experta en la materia: Maureen Ehrenberg, CRE®, FRICS, Directora Ejecutiva de Crecimiento Estratégico y Desarrollo de Soluciones en SIREAS Inc.
El análisis de riesgos es ahora más amplio y profundo que nunca.
Evaluar el riesgo de una cartera ya no es un ejercicio estático. El análisis de riesgos en el dinámico mercado actual es más amplio, complejo y cambiante.
Los propietarios, prestamistas y ocupantes siempre se han enfrentado a cierto grado de riesgo al gestionar sus carteras inmobiliarias. Si bien puede existir un sesgo de actualidad, parece que cada vez hay más riesgos, y de mayor magnitud. La pandemia también generó riesgos inusuales que alteraron el status quo y siguen impactando el sector inmobiliario. Para comprender el riesgo hoy en día, es fundamental entender las diferentes categorías de riesgo, tales como:
• Tipo de propiedad
• Riesgo de ubicación e infraestructura
• Riesgo económico y de ocupación
• Riesgo de financiación y valoración
• Riesgos de mejoras para inquilinos y proyectos de capital
• Seguro y riesgo de costes
• Riesgo ambiental y de calidad del aire interior
• Riesgo de condiciones meteorológicas extremas
• riesgo de desastres naturales
• Riesgo regulatorio
• Riesgo social y geopolítico
Es importante analizar el riesgo tanto desde la perspectiva del inversor como del inquilino. ¿Qué riesgos potenciales podrían existir para sus inquilinos y cómo puede mitigarlos para que su propiedad resulte más atractiva? Asimismo, las entidades financieras también están realizando evaluaciones de riesgo más exhaustivas en las carteras de préstamos inmobiliarios.
Análisis de riesgos sofisticado
Los auditores analizan el riesgo en diversas categorías para evaluar los riesgos individuales y generar una puntuación de riesgo general a nivel de propiedad y cartera. Diversas tecnologías y herramientas de análisis predictivo ayudan a comprender y cuantificar mejor el riesgo. Por ejemplo, se pueden aplicar diferentes filtros de riesgo para considerar aspectos como la ubicación de las propiedades en zonas inundables o el riesgo relacionado con la renovación de contratos de arrendamiento o los vencimientos de préstamos. La constante evolución de los factores de riesgo ha convertido este proceso en una actividad dinámica, en contraste con el enfoque más estático de la evaluación y el análisis de riesgos del pasado.
Las herramientas abarcan desde software para la evaluación de riesgos relacionados con el clima y estudios con drones hasta datos en tiempo real sobre el consumo de energía y el funcionamiento de los equipos, recopilados mediante sistemas automatizados de gestión de energía y edificios. Además, sigue siendo importante contar con personal sobre el terreno para realizar evaluaciones in situ de las propiedades.
Los propietarios e inquilinos supervisan y actualizan continuamente las evaluaciones de riesgos, ya sea trimestralmente, semestralmente o anualmente. Además, el riesgo ya no se gestiona de forma aislada, sino que los inversores e inquilinos adoptan un enfoque más integral para recopilar y evaluar los datos y así obtener una visión más precisa y completa del riesgo.
Conclusión clave: Los datos impulsan la toma de decisiones.
El análisis de riesgos proporciona datos e información que, a su vez, influyen en la estrategia y la toma de decisiones. Comprender el riesgo de valoración ayuda a propietarios e inquilinos a priorizar proyectos de inversión y a fundamentar estrategias de compra, venta y mantenimiento. Por ejemplo, si un edificio se enfrenta al riesgo de desocupación debido a la rotación de inquilinos, ¿cuánto dinero tendrá que invertir el propietario en el espacio y la propiedad para mejorarla y retener o atraer a un nuevo inquilino? ¿Cuánto alquiler podrá cobrar y es viable ese retorno de la inversión?
Al aplicar diferentes filtros de riesgo relacionados con el capital adicional necesario, surgen nuevas preguntas. ¿Es momento de vender en lugar de invertir más capital para mitigar los riesgos? Los propietarios consideran el análisis de riesgos al refinanciar su deuda subyacente y, en algunos casos, el riesgo se convierte en un factor decisivo para quienes optan por devolver los edificios al prestamista. Los ocupantes de edificios realizan un análisis de riesgos similar para determinar qué ubicaciones arrendadas desean conservar y cuáles deben abandonar debido a problemas en la cadena de suministro, la infraestructura, el clima o los desastres naturales, el aumento de los costos operativos y de ocupación, y el costo del seguro, entre otros factores.
El riesgo de cartera se ha convertido en un tema prioritario para inversores, prestamistas, auditores y ocupantes. En el futuro, es probable que la experiencia en riesgo y resiliencia se desarrolle como un subconjunto específico dentro del sector inmobiliario comercial.
Número 3
La naturaleza cambiante del mercado inmobiliario: Volviendo a los fundamentos
Experto en la materia: Jim Costello, CRE®, Economista Jefe de MSCI Real Assets
La compresión de la tasa de capitalización ya no va a cubrir los “errores” inmobiliarios.
Durante las últimas décadas, los inversores han ganado dinero en el sector inmobiliario comercial simplemente estando del lado correcto de los tipos de interés y la compresión de la tasa de capitalización. Estamos llegando al final de ese juego.
El mercado inmobiliario comercial está saliendo de un período prolongado, desde mediados de la década de 1980 hasta 2019, en el que los propietarios vendían propiedades que habían comprado con una hipoteca y una tasa de capitalización más altas. El edificio promedio se conserva durante siete años. Durante ese tiempo, se puede gestionar mal, contratar a un inquilino inadecuado o gastar demasiado en gastos de capital. Sin embargo, aún se puede obtener ganancias gracias a que, al momento de vender, todavía se obtiene una compresión de la tasa de capitalización que puede compensar muchos errores.
Incluso si el rendimiento de los bonos del Tesoro a 10 años se mantiene estable en su nivel actual durante los próximos 10 años (una suposición muy improbable), las fuerzas del mercado de capitales ya no serán un factor favorable, sino un obstáculo.
Realizar el trabajo
Ya no basta con estar presente. Los propietarios y operadores tendrán que gestionar los activos con mucho más cuidado y eficiencia, porque la rentabilidad provendrá de los ingresos, no de la compresión de la tasa de capitalización.
El concepto de volver a los fundamentos también se aplica a la asignación de activos. Especialmente entre 2017 y 2019, cuando el proceso de flexibilización cuantitativa (QE) llegaba a su fin y se preveía un aumento en los costos de endeudamiento, los inversores comenzaron a reorientar sus inversiones, pasando de propiedades con altos costos de capital, como oficinas y locales comerciales, a propiedades industriales y apartamentos con menores costos de capital. Este cambio coincidió con un auge en el sector industrial y multifamiliar, y estas amplias apuestas sectoriales impulsaron el rendimiento.
Las apuestas sectoriales del pasado solo funcionaron gracias a cambios estructurales. El sector industrial, por ejemplo, se benefició del fenómeno del comercio electrónico y del efecto Amazon, que impulsó un enorme crecimiento en valor. Si bien el comercio electrónico sigue creciendo, su ritmo se está desacelerando y ya no satisface la enorme demanda de espacio industrial.
La idea de que hay que elegir el sector adecuado para obtener mejores resultados ya no es válida. Los gestores de activos que están teniendo éxito ahora y superando a los demás no lo hacen porque elijan el sector correcto, sino porque eligen el edificio adecuado y lo gestionan bien.
Conclusión clave: Desarrollar un plan de juego táctico.
Volver a lo fundamental implica centrarse más en los aspectos básicos: seleccionar buenos activos, junto con una buena evaluación, diligencia debida y gestión de activos. Los profesionales del sector inmobiliario comercial deben perfeccionar sus habilidades y aprovechar las herramientas tecnológicas disponibles hoy en día para lograr mejores análisis y decisiones. Volver a lo fundamental también resalta la importancia del ciclo de gestión de activos: comprar, mantener y vender en el momento oportuno del mercado.
La ubicación y los factores que impulsan la demanda son cruciales, y se necesita un equipo sólido de administración y arrendamiento para brindar una buena experiencia a los inquilinos, encontrar a los adecuados, gestionar el riesgo crediticio y estructurar los contratos de arrendamiento correctamente. Todos estos aspectos básicos contribuyen a un buen desempeño general, pero todo comienza con contar con la estrategia adecuada para cada propiedad y mercado, con el fin de asegurar los ingresos al máximo.
Número 4
Fuentes y flujos de capital
Experto en la materia: Thomas A. Fink, CRE® Emérito, Vicepresidente del Consejo de Administración del National Consumer Cooperative Bank.
La equidad permanece estancada al margen.
El capital es el motor que impulsa el mercado inmobiliario comercial. Y, en términos técnicos, el mercado está experimentando una obstrucción en lo que respecta a los flujos de capital.
La desaceleración en el volumen de transacciones está afectando a la inversión institucional en general. Las instituciones que han invertido en fondos inmobiliarios con un plazo típico de cinco, siete o diez años no están recuperando su capital, lo que significa menos capital disponible para reinvertir en nuevos fondos. Todo esto contribuye a crear un entorno más difícil para captar nuevo capital de inversores institucionales consolidados.
La situación actual no es exclusiva del sector inmobiliario. Es un problema común en el ámbito de los fondos de capital privado, ya sea en crédito privado o infraestructura. La ralentización de las distribuciones implica que los inversores reciben menos dinero por sus inversiones actuales, y cada inversor institucional tiene límites en cuanto a la cantidad que puede mantener en cualquier clase de activo. El resultado final es una restricción a los flujos de capital hacia nuevas inversiones inmobiliarias. Las importantes depreciaciones en las valoraciones de oficinas también están afectando negativamente a los flujos de capital.
Vientos en contra a corto plazo
En general, la restricción de los flujos de capital probablemente represente un problema a corto plazo. A medio plazo, el capital acabará recuperándose, ya que los inversores valoran la estabilidad del sector inmobiliario y su capacidad para protegerse contra la inflación. Sin embargo, existen segmentos del mercado, como oficinas, locales comerciales y hoteles, donde los precios no han seguido el ritmo de la inflación y, en algunos casos, los inversores han sufrido pérdidas. Por lo tanto, el sector inmobiliario deberá ofrecer argumentos convincentes para que los inversores inviertan nuevo capital en él.
Como aspecto positivo, los mercados de deuda aún presentan una buena liquidez. A pesar de que los tipos de interés siguen siendo superiores a los niveles posteriores a la Gran Crisis Financiera, existen numerosas fuentes de capital dispuestas a prestar, entre ellas bancos, compañías de seguros de vida, fondos de deuda de capital privado, CMBS y REIT hipotecarios.
Existe preocupación por la posible retirada de inversores extranjeros de Estados Unidos como consecuencia de las políticas actuales y el elevado déficit del país. Sin embargo, Estados Unidos sigue siendo la mayor economía del mundo y un refugio seguro para el capital en comparación con otras partes del mundo. Otro desafío para el sector inmobiliario es la enorme demanda de inversión en infraestructura —en particular, en energía e infraestructura digital— que también compite por esos fondos destinados al sector inmobiliario.
La recaudación de fondos supone una tarea más difícil.
En resumen, nos encontramos en un periodo donde el capital social es muy valioso. ¿Qué nos depara el futuro? Los inversores esperan la reactivación del mercado. Un mayor volumen de transacciones permitirá a las instituciones vislumbrar una mejor liquidez y la posibilidad de desinvertir en sus posiciones actuales, además de brindarles mayor claridad sobre el nivel de valoración alcanzado.
Mientras tanto, el mercado de captación de fondos seguirá siendo exigente y competitivo. Los profesionales del sector tendrán que esforzarse más para encontrar capital; deberán presentar de forma muy clara la posición de liquidez de los inversores en una transacción; y deberán demostrar por qué estas propiedades seguirán siendo atractivas y económicamente viables a largo plazo.
Número 5
La transformación del sector inmobiliario a través de la tecnología.
Experto en la materia: Tom Shilrciff, CRE®, cofundador y director de Intelligent Buildings, LLC.
Desde centros de datos hasta PropTech, la IA está transformando el panorama inmobiliario.
Actualmente, la IA es prácticamente sinónimo de tecnología, y la innovación impulsada por la IA, es una cuestión generacional que afecta a todo el sector inmobiliario comercial.
La IA ha creado una nueva categoría tecnológica que se está consolidando como una fuerza dominante en todos los aspectos de la ejecución en el sector inmobiliario comercial, sin mencionar su impacto indirecto en el segmento de los centros de datos. El fenómeno de los centros de datos es imposible de ignorar debido a las enormes inversiones anunciadas, la demanda de terrenos y edificios, y las insaciables necesidades energéticas.
Si bien los centros de datos con IA están acaparando la atención como la última novedad en inversión y desarrollo inmobiliario, la IA está impactando todas las áreas del sector, desde la eficiencia operativa de los edificios y la selección de emplazamientos hasta el análisis financiero y la evaluación de riesgos. Esto representa un cambio radical para el sector inmobiliario comercial, tradicionalmente rezagado en la adopción de nuevas tecnologías. Las principales diferencias radican ahora en la velocidad de la innovación y en el increíble poder simplificador de la IA.
Todo el mundo entiende la IA porque basta con hacer una pregunta o pulsar un botón para activar un «agente» específico para cada tarea. En el sector inmobiliario comercial, diversas tareas se simplificarán enormemente y con rapidez, siempre que se disponga de los datos necesarios.
La lucha por los datos
Una de las medidas que los propietarios y gestores inmobiliarios deben tomar ahora para prepararse para las futuras soluciones de IA es controlar los datos que ingresan. Deben posicionarse estratégicamente para obtener acceso y propiedad de los datos dentro de sus edificios. Todos podemos usar ChatGPT, Gemini, Grok u otros servicios de IA, hacer una pregunta y obtener resultados sorprendentes. Lo mismo se puede hacer a nivel de propiedad o cartera, siempre que se tenga acceso a los datos.
El acceso a los datos no es tan sencillo como parece, ya que la tecnología inmobiliaria aplicada al sector de la construcción lleva mucho tiempo lidiando con el acceso a la información en un ecosistema fragmentado de inversores, gestores de activos, administradores de propiedades, contratistas y sistemas de construcción. Los edificios cuentan con múltiples sistemas —como iluminación, control de acceso, climatización y diversos sensores— que ahora deben considerarse valiosas fuentes de datos.
El mayor desafío para los profesionales del sector inmobiliario comercial será obtener acceso a los datos, lo que implicará establecer procesos internos, revisar contratos y acuerdos, y renegociar los derechos de acceso a los datos con proveedores y prestadores de servicios. Otro aspecto clave será reforzar la seguridad de los sistemas de los edificios frente a las amenazas cibernéticas.
Conclusión: Subirse al tren que va a toda velocidad.
En lo que respecta a PropTech, los últimos 20 años han sido una ardua tarea para lograr que las empresas adopten e inviertan en nuevas tecnologías. La IA ahora avanza a pasos agigantados, con una innovación y adopción que se aceleran constantemente, y la velocidad de este progreso es un aspecto clave de la transformación que está experimentando el sector inmobiliario.
Las soluciones y capacidades de IA se están desarrollando a un ritmo vertiginoso. Los consejos de administración deberán actuar con mayor rapidez, ya que la competencia, las oportunidades y los riesgos evolucionan a un ritmo acelerado. Esto significa que, para el sector inmobiliario comercial, tanto las empresas como los particulares tendrán que esforzarse más para comprender e innovar, o se quedarán atrás en este nuevo ciclo acelerado de innovación impulsada por la IA.
Número 6
El futuro del sector inmobiliario
Experto en la materia: Timothy H. Savage, Ph.D., CRE®, Profesor de Práctica en el Instituto Schack de Bienes Raíces de la Universidad de Nueva York y Director Académico del Centro CREFC para Finanzas Inmobiliarias en la Universidad de Nueva York.
La tecnología está impulsando una “época dorada” del sector inmobiliario comercial.
Históricamente, el sector inmobiliario se ha considerado inmune al cambio tecnológico, pero eso no es cierto. Nos encontramos en una época dorada para el sector inmobiliario comercial, donde contamos con los datos, la capacidad de procesamiento y los medios para combinarlos y tomar mejores decisiones.
La tecnología, y en particular el análisis de datos, es un componente fundamental para el sector inmobiliario comercial, tanto ahora como en el futuro. Por ejemplo, ya no basta con ser propietario de un edificio de oficinas en la Quinta Avenida de Manhattan; ahora es necesario comprender cuánto más se puede cobrar por el piso 20 en comparación con el décimo o el quinto.
La tecnología y las herramientas disponibles para el sector inmobiliario comercial, con inteligencia artificial, aprendizaje automático y análisis predictivos más potentes, están transformando los procesos y flujos de trabajo. Paralelamente, los profesionales del sector inmobiliario comercial necesitan cambiar su mentalidad y su enfoque para la resolución de problemas. El mercado inmobiliario comercial puede inspirarse en el mercado residencial, que lleva una gran ventaja en la capacidad de recopilar y analizar datos de ventas para impulsar las valoraciones de propiedades y la actividad transaccional.
La necesidad de un pensamiento disciplinado
El cambio que se avecina es doble. Primero, las empresas deben adoptar tecnologías que permitan análisis más sofisticados y potentes, o corren el riesgo de quedarse atrás. Segundo, deben cambiar su enfoque estratégico y de toma de decisiones en el sector inmobiliario. Deben dejar de lado el análisis estadístico convencional e incorporar el pensamiento estadístico moderno, es decir, la perspectiva bayesiana.
El enfoque bayesiano se refiere a una metodología estadística que utiliza probabilidades para representar grados de creencia y actualiza estas creencias a medida que se dispone de nueva evidencia. En un mundo donde no se sabe qué ocurrirá mañana, es una forma de razonar sobre la incertidumbre, donde el conocimiento previo se combina con datos observados para refinar la comprensión.
Conclusión: Cómo afrontar la incertidumbre
En el contexto actual, existe un alto grado de incertidumbre en torno a diversos temas, desde el ritmo del crecimiento económico hasta las nuevas políticas gubernamentales. El enfoque bayesiano es una herramienta para disciplinar el pensamiento en cuestiones complejas, lo cual resulta muy relevante para el futuro del sector inmobiliario.
El sector inmobiliario ya no puede permitirse el lujo de limitarse a insistir en la importancia de la ubicación. Las decisiones inmobiliarias son más complejas y matizadas. Contamos con muchos más datos y herramientas. Pero debemos ser rigurosos en su uso, y la disciplina que aportamos a este debate es el pensamiento bayesiano.
Número 7
Ajedrez global: La crisis de confianza e incertidumbre
Experto en la materia: Randall Sakamoto, CRE®, Presidente de Rosen Consulting Group/Director General de Andersen.
Lo más seguro ahora mismo es la incertidumbre, y es generalizada.
Lo más seguro hoy en día es que la incertidumbre existe en casi todos los ámbitos de la economía, y esa incertidumbre puede frenar la actividad económica.
Los anuncios de políticas que se difunden a través de las redes sociales con poca antelación suelen socavar la confianza en la estabilidad futura. Sin esa estabilidad, resulta difícil planificar la compra de una vivienda, la construcción de una planta de fabricación o la contratación de nuevos trabajadores. Adelantar o retrasar actividades puede ocultar la verdadera salud de la economía, un riesgo que quizás afronten hoy los responsables políticos.
Lamentablemente, todo esto ocurre en un contexto de menor transparencia, lo que agrava aún más la crisis de confianza. La transparencia de los datos ha contribuido a atraer inversión global a los mercados de renta variable y deuda de Estados Unidos. Sin información clave, a un líder empresarial le resulta difícil tomar decisiones estratégicas. Si bien los datos gubernamentales no son perfectos, constituyen la referencia principal para las estadísticas económicas y demográficas y, hasta el momento, han sido apolíticos.
La importancia de la independencia de la Reserva Federal para la estabilidad de los mercados económicos y financieros es innegable. Ante la presión ejercida sobre la Fed y la posible politización de la misma, ¿creerán los mercados que las decisiones responden a las necesidades económicas o a la situación política? Esta cuestión tiene profundas repercusiones en la salud de nuestro país, pero también en la percepción global del dólar como moneda de reserva y de los mercados estadounidenses como refugios relativamente seguros.
Efectos persistentes de los aranceles
Las importantes medidas políticas estadounidenses están alterando el statu quo en diversos frentes. Uno de los factores más disruptivos, con potencial para impactar todos los sectores de la economía, son las nuevas normas que se están elaborando en torno a los aranceles globales.
Parte de la volatilidad inicial del día a día se ha estabilizado a medida que la gente se ha adaptado a la incertidumbre arancelaria. Sin embargo, la incertidumbre persiste. Seguimos inmersos en este nuevo proceso de determinación de precios, ya que aún desconocemos los niveles arancelarios que se aplicarán a varios socios comerciales importantes, y la incertidumbre arancelaria se prolongará hasta 2026 y más allá.
El anuncio de los aranceles del 2 de abril generó una gran incertidumbre a nivel mundial, y meses después aún podemos observar cómo los anuncios repentinos de políticas, las prórrogas de plazos o las negociaciones exitosas pueden influir en el mercado. Los aranceles se fijaron mediante decreto ejecutivo, lo que significa que podrían cambiar —para bien o para mal— si cambian los objetivos políticos del gobierno.
En los últimos meses, hemos comenzado a observar los primeros impactos: desaceleración en la creación de empleo, aumento de precios y problemas en la cadena de suministro. Habrá más por venir. Aún no hemos comprendido del todo cómo la política arancelaria se extenderá y afectará a los distintos sectores de la economía, quiénes se verán afectados y quiénes no, y se necesitarán muchos meses, e incluso años en el caso de la reorganización de la cadena de suministro y la relocalización de la producción, para que todo esto se manifieste plenamente.
Conclusión clave: Cómo desenvolverse en un entorno de «qué pasaría si…»
Aunque se vislumbra una luz al final del túnel, lo preocupante es que podría resultar ser un túnel muy largo. Si la volatilidad del mercado persiste, dificultará considerablemente el sector inmobiliario, tanto en términos de demanda como de financiación. Las decisiones empresariales deberán sopesarse cuidadosamente, incluso si hoy parecen ser la opción correcta. Es posible que se produzca un reajuste en las expectativas de rentabilidad en todas las clases de activos, especialmente si la inflación y los tipos de interés se mantienen elevados durante un período prolongado. La volatilidad del mercado siempre complica enormemente lo que podría haber sido una decisión sencilla.
También es importante destacar que el sector inmobiliario comercial está mejor preparado para afrontar la incertidumbre que otras clases de activos. Si bien el sector cuenta con abundante información en muchos aspectos, a menudo existen lagunas e imperfecciones. Los profesionales del sector inmobiliario comercial están acostumbrados a lidiar con lo desconocido y la información incompleta. Y aunque la incertidumbre persistente exigirá una diligencia debida más rigurosa por parte de todos los implicados, en definitiva, el valor de trabajar con profesionales experimentados del sector inmobiliario comercial será mayor en tiempos de incertidumbre, ya que aportan la experiencia y los conocimientos necesarios para desenvolverse en mercados volátiles e identificar oportunidades futuras.
Número 8
Accesibilidad a la vivienda
Experto en la materia: Brett Pelletier, CRE®, FRICS, propietario y director general de Hiraeth Community Advisors.
La fricción y la «adherencia» están presentes en todas partes en el mercado inmobiliario.
La crisis de la vivienda ya no es solo un problema de las personas de bajos ingresos. El aumento de los precios está afectando a un sector más amplio del mercado inmobiliario y repercutiendo en la viabilidad económica de las comunidades.
Cada vez más personas se enfrentan a dificultades para acceder a una vivienda, tanto en alquiler como en venta. Los elevados precios afectan a quienes compran su primera vivienda y buscan entrar en el mercado inmobiliario, así como a las familias de clase media que desean mejorar o ampliar su hogar. Incluso las personas mayores que intentan reducir el tamaño de su vivienda se ven excluidas del mercado, tanto en lo que respecta a la vivienda que desean como a la ubicación deseada.
El sistema relativamente eficiente para las personas mayores, que crecen y, posteriormente, disminuyen su tamaño, en el mercado inmobiliario se ha paralizado en muchos lugares. Con la excepción de los mercados de lujo, ultra lujo y vacacional, existen fricciones y obstáculos en todo el sector. Las dificultades abarcan desde tasas de interés, costos de construcción y precios de viviendas más altos hasta la escasez de terrenos y las restricciones en materia de zonificación y permisos.
Tomar medidas para la reforma de las políticas
No existe una solución única. Sin embargo, por primera vez en mucho tiempo, la atención se centra en los municipios, condados y estados para que reformen sus políticas de uso del suelo, sus normas de zonificación y los requisitos de autorización, con el fin de facilitar la construcción de viviendas.
Algunas ciudades están comenzando a reflexionar profundamente sobre su papel en la cadena de suministro de vivienda y están dando pasos importantes hacia el cambio. En lugares como Atlanta, Austin y Minneapolis están surgiendo soluciones creativas. Sin embargo, un cambio radical resulta sumamente difícil cuando se produce a pequeña escala, a nivel municipal o de distrito.
Un argumento es que las decisiones sobre el uso del suelo deberían tomarse a nivel estatal en lugar de recaer en las jurisdicciones individuales. Massachusetts, por ejemplo, aprobó la Ley de Comunidades de la MBTA como parte de la Ley de Zonificación de Massachusetts en 2021. La nueva ley estatal exige que las más de 170 ciudades y pueblos del área de servicio de la MBTA establezcan al menos un distrito de viviendas multifamiliares de «tamaño razonable» cerca de una estación de transporte público como medio para aumentar la producción de viviendas.
Conclusión clave: Se necesita intervención en cada etapa.
La escasez de vivienda sigue siendo un problema complejo. La solución no es tan simple como construir una gran cantidad de viviendas nuevas, incluso si existiera la capacidad para hacerlo. Solo Rhode Island necesita entre 35.000 y 40.000 viviendas nuevas para satisfacer la demanda actual y proyectada, y el estado no ha construido más de 3.000 viviendas en un solo año en los últimos 25 años. Incluso si existiera la capacidad y el terreno, construir demasiadas viviendas a la vez en una zona determinada podría devaluar los precios de las viviendas, frenar el crecimiento de los alquileres y desincentivar a los promotores inmobiliarios.
Este problema no se resolverá con un único paquete legislativo integral. Se necesitan cambios graduales para que las cosas sean más fáciles, mejores, más rápidas y más económicas. Las soluciones también requerirán una intervención creativa en cada etapa del proceso, así como la colaboración entre los sectores público y privado. Ya sea usted un constructor municipal, un prestamista o un promotor inmobiliario, todos tienen un papel que desempeñar y es responsabilidad de cada uno ejercer el control que le corresponde.
Número 9
Riesgo de precios
Experto en la materia: Daniel Boring CRE®, Vicepresidente Sénior de Servicios de Asesoramiento en Valoración de Kidder Mathews.
La persistente “bomba de deuda” está contribuyendo a los desafíos y oportunidades en materia de precios.
El sector inmobiliario comercial se acerca al pico de vencimientos de préstamos problemáticos, pero se necesitarán varios años más para reducir la enorme cantidad de deuda que lastra el mercado.
Se prevé que los vencimientos de préstamos alcancen un máximo de más de 950 mil millones de dólares en 2025 y se mantengan en ese nivel o cerca de él durante dos años más, antes de disminuir gradualmente durante la próxima década. A pesar de la atención mediática centrada en el sector de oficinas, existe un volumen considerable de vencimientos en todos los sectores inmobiliarios. Los vencimientos de préstamos para viviendas multifamiliares, en particular, son casi iguales a los de oficinas.
Los bancos poseen la mayor parte de la deuda y han estado más que dispuestos a extender los plazos de pago porque no quieren recuperar los activos. Sin embargo, el capital privado posee una parte importante de la deuda: casi el 22 % de los vencimientos de 2025. Francamente, ese es el aspecto más preocupante, ya que no contamos con suficiente transparencia sobre cómo se concedieron y estructuraron esos préstamos.
Los compradores oportunistas esperan los descuentos.
El capital permanece en gran medida al margen, esperando el momento oportuno para intervenir, y la situación es muy distinta. Los compradores oportunistas se centran en adquirir activos en dificultades relacionados con vencimientos de deuda. Mientras tanto, el mercado en general sigue lidiando con una persistente brecha entre la oferta y la demanda que ralentiza el volumen de transacciones, y es probable que esta brecha se mantenga durante otros dos o tres años.
Los compradores oportunistas esperan que surjan más problemas, pero la tan comentada ola de compras «única en una generación» se ha demorado en materializarse. Si bien algunos activos de oficinas han cambiado de manos con grandes descuentos —a veces cerca de la mitad de su valor anterior a la COVID-19—, la mayoría de las propiedades problemáticas se están vendiendo gradualmente. Los prestamistas están trabajando para extender los plazos y cubrir las brechas hasta que se puedan incorporar nuevos inversores o capital fresco. El proceso no se asemeja tanto a un colapso dramático como a un ciclo de reestructuración prolongado, en el que tanto inversores como prestamistas absorben pérdidas graduales a medida que se reestructuran los activos.
Una de las claves para los inversores oportunistas es saber cuándo actuar y a qué precio. El riesgo de valoración depende del activo en sí y del plan de negocio para la rehabilitación de un activo en dificultades. Cada proyecto y situación es único, y el precio de referencia dependerá de la nueva estrategia para el activo. Existen numerosos edificios de oficinas abandonados cuya reconversión no es económicamente viable, por lo que la atención se centra en el valor del terreno.
Conclusión clave: Enfoque holístico para la fijación de precios del riesgo.
La tendencia para lo que resta de la década es la continua transferencia de esta carga de deuda a un mercado más estabilizado y equilibrado, y esto llevará tiempo. La brecha entre la oferta y la demanda sigue siendo un obstáculo, y es probable que la actividad transaccional se mantenga bastante estable en 2026 y 2027. Se observará una lenta mejoría en 2028 y años posteriores, a medida que la diferencia de precios se reduzca y el mercado se vuelva un poco más competitivo, siempre y cuando haya recortes en las tasas de interés y una economía relativamente sólida.
En un mercado donde se producen cambios significativos, desde la tecnología hasta las políticas, el sector inmobiliario comercial necesita adoptar una perspectiva más integral sobre la valoración y el riesgo de precios. ¿Qué factores subyacentes sustentan el valor a largo plazo? Ya no se trata solo de la estructura física. Factores como el acceso a la electricidad, el agua y la población pueden tener un gran impacto en el valor de una propiedad, tanto positivo como negativo. Como sector, debemos ir más allá de analizar únicamente los activos físicos y comprender a fondo el modelo de negocio que respalda el valor inmobiliario.
Número 10
Flujo de personas
Experta en la materia: Sara R. Rutledge, CRE®, Fundadora y Economista Jefe de SRR Consulting.
Previsiones: El ritmo decreciente de la migración, la inmigración y el crecimiento demográfico.
El factor fundamental que impulsa la demanda en todo tipo de bienes raíces son las personas. Elegir ubicaciones estratégicas en zonas de crecimiento puede resultar mucho más difícil debido a los importantes cambios demográficos que se avecinan. La formación de hogares, la migración interna y la inmigración internacional se están ralentizando.
Tras la pandemia, que aceleró la movilidad, la gente está asimilando la situación. El teletrabajo les permitió mudarse a casas más grandes en zonas suburbanas y rurales, o incluso a otros estados, en busca de viviendas más asequibles y una mejor calidad de vida. El momento de la pandemia también coincidió con el de los millennials, que por fin estaban formando nuevos hogares y comprando sus primeras viviendas.
Cambios en los patrones de movilidad
La oleada de millennials que forman nuevos hogares y compran viviendas está empezando a disminuir, y habrá un desfase de algunos años antes de que la Generación Z siga sus pasos. Los datos del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard (JCHS) muestran una desaceleración en el crecimiento de los hogares tanto en 2023 como en 2024. A principios del primer trimestre de 2025, el crecimiento se había ralentizado hasta alcanzar 1,26 millones de hogares anuales, muy por debajo del promedio de 1,93 millones registrado entre 2019 y 2022.
Una fuerte disminución de la inmigración internacional también tendrá un gran impacto en la formación de hogares en el futuro. El flujo de personas hacia Estados Unidos suele representar aproximadamente la mitad del crecimiento demográfico del país. Con una nueva base de referencia para la disminución de la inmigración internacional, las proyecciones de la Oficina del Censo de EE. UU. sobre la formación de hogares se reducen a la mitad para las próximas dos décadas. Esta disminución tiene implicaciones significativas tanto para el mercado inmobiliario residencial como para el comercial.
El efecto de enclavamiento
El aumento de los precios de la vivienda, las elevadas tasas hipotecarias y la limitada oferta de viviendas en venta contribuyen a la desaceleración de la migración interna. Según JCHS, el porcentaje de propietarios que se mudaron alcanzó un mínimo histórico del 3,1 % en 2024. La gente se muestra reacia a renunciar a una tasa hipotecaria extremadamente baja en su vivienda actual, lo que genera un efecto de inmovilización que limita la venta de viviendas y la movilidad.
Durante décadas, la historia ha sido que el Cinturón del Sol atraía crecimiento debido a su asequibilidad y acceso a empleos. Si bien esto sigue siendo cierto en cierta medida, la desaceleración de la migración y las diferencias políticas entre estados están provocando cambios en los patrones migratorios. Por ejemplo, estados como Florida, Texas y Georgia han visto cómo la entrada de inmigrantes se ha estancado casi por completo, mientras que la salida de inmigrantes de estados con un costo de vida más elevado, como California, Nueva York e Illinois, se ha ralentizado drásticamente, según Placer.ai.
Conclusión principal
Los promotores e inversores inmobiliarios, en particular, deberán ser cautelosos al prever el aumento de los alquileres. También deberán analizar detenidamente cómo la población local podrá absorber la nueva oferta, dado que la voraz demanda que observaron en algunos mercados de alto crecimiento está disminuyendo.
Los promotores e inversores deberán centrarse en zonas con mayor densidad de población, lo cual es lo contrario de la tendencia surgida tras la pandemia, donde el crecimiento se concentraba en terrenos suburbanos sin urbanizar. Los propietarios y promotores de inmuebles comerciales deberán priorizar ubicaciones que atraigan y retengan trabajadores, especialmente a la fuerza laboral joven. El modelo de «construir y esperar a que lleguen» será inherentemente más arriesgado en este entorno de menor crecimiento.
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